تعد رفع قضية اخلاء عقار من القضايا العقارية الهامة التي يلجأ إليها المالك عندما يرغب في استرداد عقاره سواء لانتهاء عقد الإيجار أو لعدم التزام المستأجر بالشروط المتفق عليها. هذه الدعوى تتطلب إجراءات دقيقة وفق النظام القضائي السعودي بدءًا من توثيق المستندات وحتى تقديم الدعوى أمام المحكمة المختصة.
ولأن مثل هذه القضايا تحتاج إلى خبرة قانونية متخصصة لضمان سيرها بالشكل الصحيح، فإن الاستعانة بـ مكتب المحامي عبدالله الزهراني للمحاماة والاستشارات القانونية في الدمام يمثل خطوة أساسية لتحقيق أفضل النتائج وحماية حقوق المالك.
إجراءات رفع قضية اخلاء عقار في القانوني السعودي
تحديد سبب الإخلاء
تبدأ الدعوى بتحديد السبب النظامي الذي يستند إليه المالك، مثل انتهاء عقد الإيجار، امتناع المستأجر عن السداد، أو استعمال العقار بطريقة مخالفة للغرض المخصص له. هذا التحديد يُعد خطوة أساسية لأن المحكمة لا تنظر الدعوى إلا إذا كان السبب مشروعًا ومثبتًا بالأدلة.
إعداد صحيفة الدعوى
يقوم المالك أو وكيله القانوني بصياغة صحيفة الدعوى متضمنة بيانات الأطراف، موقع العقار، تفاصيل العقد، وأسباب طلب الإخلاء. ويجب أن تكون الصياغة دقيقة ومطابقة للنظام حتى لا يتم رفض الدعوى شكليًا عند تقديمها إلكترونيًا عبر منصة ناجز.
إرفاق المستندات المؤيدة
لا تُقبل دعوى الإخلاء دون إرفاق مستندات جوهرية مثل عقد الإيجار الموثق، إيصالات أو سندات السداد، إشعارات الإنذار السابقة، وأي وثائق أخرى تثبت إخلال المستأجر بالتزاماته. هذه المستندات تعزز موقف المالك أمام القضاء وتدعم الحكم لصالحه.
قيد الدعوى عبر منصة ناجز
بعد تجهيز الصحيفة والمستندات، يتم رفع الدعوى إلكترونيًا من خلال منصة ناجز التابعة لوزارة العدل. ويتيح النظام تحديد المحكمة المختصة، متابعة حالة الطلب، وإدارة جميع المراسلات بين الأطراف بشكل رسمي وسريع.
إحالة الدعوى للمحكمة المختصة
يتم توجيه الدعوى إلى المحكمة العامة إذا كان النزاع يحتاج إلى حكم قضائي، بينما تُحال مباشرة إلى محكمة التنفيذ إذا كان عقد الإيجار موثقًا كسند تنفيذي، مما يختصر الوقت ويجعل التنفيذ أسرع.
صدور الحكم وتنفيذه
في حال ثبوت صحة الطلبات، تصدر المحكمة حكمًا بإخلاء العقار. ويصبح الحكم واجب النفاذ بعد اكتسابه الصفة القطعية، حيث يمكن للمالك طلب التنفيذ الفوري من محكمة التنفيذ واستعادة العقار بمعونة الجهات المختصة.
إجراءات تنفيذ حكم إخلاء العقار
تقديم الطلب: يبدأ المالك بتقديم طلب التنفيذ عبر منصة “ناجز”، مرفقًا بالحكم القضائي أو السند التنفيذي، لضمان شرعية ومتابعة الإجراءات إلكترونيًا وفق النظام.
أمر التنفيذ: بعد مراجعة الطلب، تصدر المحكمة أمر التنفيذ وتقوم بإبلاغ المستأجر رسميًا بالإخلاء خلال المدة القانونية المحددة.
مهلة طوعية: يُمنح المستأجر فرصة 5 أيام لإخلاء العقار طواعية، ما يسمح بتسوية الأمر دون اللجوء للقوة الجبرية.
تنفيذ جبري: إذا لم يلتزم المستأجر، يتم تحديد موعد التنفيذ بحضور مأمور التنفيذ، ويُفتح العقار بالقوة بحضور الشرطة إذا لزم الأمر، ويتم تحرير محضر رسمي وتسليم العقار للمالك.
المنقولات غير المستلمة: إذا امتنع المستأجر عن استلام منقولاته، تُسلم هذه المنقولات للخازن القضائي، ويصدر قاضي التنفيذ قرارًا ببيعها في المزاد بعد شهرين مع وضع قيمتها في حساب المحكمة، ما لم يقم المستأجر باستلامها.
حقوق الدائنين: إذا كان للمستأجر ديون للمالك أو طرف آخر، تُطبق أحكام النظام على المنقولات التابعة له لضمان حقوق الدائنين قبل تسليم العقار أو بيع المنقولات.
استرجع عقارك مع مكتب المحامي عبدالله الزهراني
إذا كنت مالكًا لعقار في السعودية وتحتاج إلى استرجاعه من مستأجرين دون سند قانوني أو عقد موثق، فإن مكتب المحامي عبدالله الزهراني يقدم لك الدعم الكامل. بخبرة قانونية تمتد لسنوات، يُعد الأستاذ عبدالله الزهراني من أبرز المحامين المتخصصين في قضايا إفراغ العقار.
نقدم لك استشارات قانونية شاملة وخدمات مهنية عالية الجودة، من أبرز خدماتنا :
- رفع دعوى إخلاء عقار أمام المحكمة المختصة.
- إثبات العلاقة الإيجارية عبر الشهود أو المراسلات.
- تنفيذ الحكم كسند تنفيذي عبر منصة “ناجز”.
- إخلاء عقار ورثة لضمان استرجاع العقار الموروث وتسوية النزاعات بين الورثة بشكل قانوني وآمن.
تعريف رفع قضية اخلاء عقار
رفع قضية اخلاء عقار هو إجراء قانوني يتيح لمالك العقار المطالبة باسترجاع عقاره من المستأجر عند وجود سبب مشروع مثل انتهاء عقد الإيجار أو عدم دفع الأجرة. يبدأ الإجراء بإنذار رسمي للمستأجر، وإذا لم يستجب تُرفع الدعوى عبر منصة ناجز أو المحكمة المختصة مع إرفاق المستندات، ويصدر الحكم من المحكمة ثم يُنفذ عبر محكمة التنفيذ إذا رفض المستأجر الإخلاء.
أبرز أسباب إخلاء العقار في النظام السعودي
انتهاء العلاقة التعاقدية
عندما تنتهي مدة عقد الإيجار دون أن يتم تجديده أو الاتفاق على تمديد جديد، يفقد المستأجر حقه في البقاء بالعقار. وفي هذه الحالة يستطيع المالك المطالبة بالإخلاء مباشرة باعتبار أن العلاقة التعاقدية قد انتهت بشكل قانوني.
الامتناع عن دفع الأجرة
يُعد دفع الأجرة من أهم التزامات المستأجر، وأي امتناع أو تأخير متكرر رغم الإنذارات الرسمية يبرر للمالك رفع دعوى إخلاء. فالتقصير في سداد الإيجار يعني الإخلال الجوهري بشروط العقد ويعطي المالك الحق في استرداد عقاره.
مخالفة الغرض المتفق عليه
قد يلتزم المستأجر باستخدام العقار لغرض محدد مثل السكن أو النشاط التجاري، فإذا استُخدم في أنشطة غير مرخصة أو مخالفة للعقد، يحق للمالك فسخ العقد. هذا النوع من المخالفات يُعتبر تجاوزًا للنظام ويؤثر على حقوق المؤجر.
التسبب في أضرار جسيمة
إحداث تلفيات كبيرة أو إهمال متعمد يؤدي إلى تدهور العقار يُعد سببًا مشروعًا للإخلاء. فالمالك يملك حق حماية ممتلكاته من أي استخدام يضر بقيمة العقار أو يجعله غير صالح للاستعمال.
التصرف في العقار دون إذن
إذا قام المستأجر بتأجير العقار لطرف ثالث أو تنازل عن المنفعة دون موافقة المالك، يكون بذلك قد خالف الشروط التعاقدية. هذا التصرف غير المصرح به يعطي المالك حقًا في المطالبة بإخلاء العقار واسترداده.
الإفلاس أو العجز المالي
في حالة إفلاس المستأجر أو ثبوت عجزه عن الوفاء بالتزاماته المالية، فإن بقاءه في العقار قد يضر بحقوق المالك. ومن ثم يجيز النظام للمالك طلب الإخلاء لحماية مصالحه وضمان استمرارية استثماره.
استرداد الحيازة
عند وجود تعدٍ أو وضع يد غير مشروع على العقار، يمكن للمالك رفع دعوى استرداد الحيازة. وفي هذه الحالة يتم طلب الإخلاء لاستعادة السيطرة على العقار وإرجاعه إلى حيازة مالكه الشرعي.
صدور حكم قضائي
في بعض النزاعات، قد تصدر المحكمة حكمًا نهائيًا يلزم المستأجر بإخلاء العقار. ويُعتبر هذا الحكم سندًا تنفيذيًا يُمكّن المالك من تنفيذ الإخلاء عبر محكمة التنفيذ واسترجاع حقه بالقوة النظامية.
صيغة دعوى إخلاء عقار لعدم السداد
بسم الله الرحمن الرحيم.
فضيلة رئيس محكمة …… الموقر.
السلام عليكم ورحمة الله وبركاته.
الموضوع: دعوى إخلاء عقار لعدم سداد الأجرة.
أنا المدعي: ……… صاحب الهوية الوطنية رقم: ……. وبصفتي مالك العقار الكائن في …………..
ضد المدعى عليه: ……… صاحب الهوية الوطنية رقم: ……….
الوقائع:
تم إبرام بيني وبين المدعى عليه عقد إيجار موثق بتاريخ …/…/… من خلال منصة إيجار حيث تم الاتفاق على تأجير العقار المذكور مقابل قيمة إيجارية شهرية قدرها ……. ريال سعودي. ولكن المدعى عليه امتنع عن سداد الأجرة المستحقة منذ تاريخ …/…/… وحتى اليوم مما ترتب عليه مبلغ إجمالي مستحق قدره …….. مع العلم أنني قد قمت بإشعار المدعى عليه بضرورة سداد المبالغ المستحقة وإخلاء العقار إلا أنه لم يستجب.
وعليه ألتمس من فضيلتكم الآتي:
إلزام المدعى عليه بإخلاء العقار فوراً.
إلزام المدعى عليه بسداد الأجرة المتأخرة والمصاريف القضائية.
وتفضلوا بقبول وافر الاحترام والتقدير.
مقدمه: ………
التاريخ: …/…/…
التوقيع: ………
زاد الله لكم في حسناتكم وجزاكم كل خير على زيارتكم مقالنا.
رفع قضية اخلاء عقار بـ 3 خطوات أسباب رفع الدعوى وصيغة جاهزة.
الذي وضحنا لكم فيه أهم النقاط المتعلقة بمسألة رفع قضية اخلاء عقار في السعودية لطلب أقوى الخدمات في قضايا اخراج مستأجر بدون عقد أو بعقد وإجراءات اخلاء عقار من محكمة التنفيذ تواصل مع اشهر المحامين في الرياض.
شروط إخلاء العقار
طرق رفع دعوى إخلاء عقار بدون عقد
رفع الدعوى أمام المحكمة
إذا كان العقار مستأجرًا بدون عقد موثق، يمكن للمالك تقديم دعوى إخلاء أمام المحكمة المختصة لإثبات شغل العقار دون سند قانوني. هذه الخطوة أساسية للحصول على حكم رسمي يضمن حقوق المالك.
إثبات العلاقة الإيجارية
يمكن دعم الدعوى من خلال إثبات العلاقة الإيجارية عبر وسائل متنوعة مثل الشهود، التحويلات البنكية، أو المراسلات الإلكترونية بين المالك والمستأجر، ما يعزز موقف المالك أمام المحكمة.
تنفيذ الحكم كسند قانوني
عند صدور حكم بالإخلاء، يتم تنفيذه كسند تنفيذي عبر منصة “ناجز”، مما يتيح للمالك استعادة العقار رسميًا وفق الإجراءات النظامية، حتى في حالة عدم وجود عقد موثق مسبقًا.
أهم الأسئلة الشائعة
ما هي الآثار القانونية لدعوى الإخلاء؟
دعوى الإخلاء تمنح المالك الحق في استعادة عقاره من المستأجر، كما تُلزم المستأجر بدفع أي إيجار متأخر وتعويض محتمل عن الأضرار الناتجة عن الإخلال بالعقد. بالإضافة إلى ذلك، قد يتحمل المستأجر تكاليف الدعوى إذا ثبت مماطلته أو مخالفته لشروط العقد.
كم مدة تنفيذ حكم إخلاء عقار ؟
تختلف مدة تنفيذ الإخلاء حسب ظروف كل قضية، لكن بعد صدور سند تنفيذي مثل حكم قضائي نهائي أو عقد موثق، عادةً ما يتم التنفيذ خلال 5 إلى 30 يومًا من تاريخ تبليغ المستأجر رسميًا، وذلك وفق الإجراءات المحددة عبر منصة “نافذ” ووزارة العدل.
ما المقصود بالقرار المفتوح لإخلاء العقار؟
القرار المفتوح يمنح المحكمة صلاحية تنفيذ الإخلاء دون تحديد موعد نهائي، ويبقى ساريًا حتى يتم استرداد العقار. يُستخدم هذا الإجراء عادةً ضد المستأجرين الذين يتعمدون التأجيل أو المماطلة، ما يتيح لمأمور التنفيذ مباشرة التنفيذ في أي وقت تتوفر فيه الإمكانية.
ما هي دعوى امتناع شاغل العقار عن الإخلاء مع وجود سند تنفيذي؟
هي دعوى تُرفع ضد شخص يشغل العقار رغم صدور سند تنفيذي مثل حكم قضائي أو عقد موثق ويمنعه عن الإخلاء. يمكن للمالك طلب فرض العقوبات النظامية مثل الحبس التنفيذي، الغرامات المالية، المنع من السفر، أو حجز الأرصدة والأملاك لضمان تنفيذ الحكم.
إن اتباع الإجراءات النظامية في رفع قضية اخلاء عقار يضمن للمالك استرداد حقه بشكل قانوني ويحميه من النزاعات الطويلة، إلا أن نجاح الدعوى يرتبط بمدى دقة صياغة الطلبات والقدرة على تقديم الأسانيد القانونية الصحيحة. لذلك يُنصح دائمًا بالاعتماد على خبرة المتخصصين مثل مكتب المحامي عبدالله الزهراني للمحاماة والاستشارات القانونية الذي يملك الخبرة الكافية لإدارة مثل هذه القضايا بكفاءة وضمان تحقيق العدالة.
